Oleh : Dr Hanafi Tanawijaya,SH.,M.Hum
Dosen Tetap STIH Gunung Jati Tangerang dan Praktisi Hukum
Jakarta – Dalam paparanya”Dr. Hanafi Tanawijaya, SH.,M.Hum, yang merupakan
Dosen Tetap STIH Gunung Jati Tangerang dan juga sebagai Praktisi Hukum menjelaskan :
I. KASUS POSISI (Anonim)
Perwakilan Negara A hendak membeli tanah SHGB milik PT B Estate di Kelurahan Z, Kota X. Akan dibuat Akta Pelepasan HGB di hadapan Notaris E. Pertanyaan: apakah bisa?
II. ANALISIS HUKUM TAJAM – 3 ISU KRITIS
A. CACAT YURIDIS FUNDAMENTAL: HGB TIDAK BISA DILEPAS LANGSUNG KE KEDUTAAN
Pasal 36 UUPA jo. Pasal 52 PP 18/2021 menyatakan subjek HGB hanya WNI dan Badan Hukum Indonesia. Perwakilan Negara Asing BUKAN subjek HGB.
Akibatnya :
Jika Notaris E memaksakan membuat Akta Pelepasan HGB dari PT B Estate kepada Kedutaan Negara A, maka akta tersebut mengandung cacat subjek (error in persona)
Prosedur yang benar bukan JUAL BELI / PELEPASAN KE KEDUTAAN, melainkan:
1. PT B Estate melepaskan HGB kepada NEGARA* (Pelepasan Hak – Pasal 56 PP 18/2021), sehingga tanah menjadi Tanah Negara.
2. Baru kemudian Perwakilan Negara A memohon Hak Pakai kepada Negara c.q. Kementerian ATR/BPN.
Tanpa mekanisme pelepasan ke Negara dulu, transaksi itu batal demi hukum sesuai Pasal 26 ayat (2) UUPA: tanah jatuh kepada Negara, semua pembayaran yang telah diterima tidak dapat dituntut kembali. Ini risiko paling fatal bagi PT B Estate.
B. LEX SPECIALIS: WNA BIASA vs PERWAKILAN NEGARA ASING – BEDA REZIM
1. Rezim WNA Biasa (PP 103/2015):* Hak Pakai untuk rumah tinggal, max 2000m2, harus punya KITAS, harga minimal sesuai Kepmen ATR 1241/2022. Ini untuk Tuan A pribadi.
2. Rezim Perwakilan Negara Asing (Permenlu 6/2021 + Konvensi Wina 1961): Ini adalah Lex Specialis. Subjeknya bukan orang, melainkan subjek Hukum Internasional. Dasarnya bukan KITAS, tapi Asas Resiprositas
Artinya, meskipun Kedutaan Negara A memenuhi syarat PP 103/2015, tetap tidak bisa beli kalau Pemerintah RI tidak mendapat fasilitas serupa di Negara A. Inilah yang harus dicek Notaris E di Direktorat Fasilitas Diplomatik Kemlu: Apakah KBRI di Washington DC boleh beli tanah? Jika boleh, maka resiprokal boleh. Jika tidak, maka wajib SEWA, bukan beli.
Inilah yang membuat kasus Kedutaan lebih rumit dari kasus WNA beli apartemen.
C. ANALISIS RISIKO NOTARIS & PARA PIHAK
Jika Notaris E tetap membuat Akta Pelepasan HGB tersebut tanpa Izin Kemlu:
1. Risiko bagi PT B Estate: Kehilangan tanah dan uang. Tanah jatuh ke Negara (Pasal 26 UUPA), uang tidak bisa dituntut kembali.
2. Risiko bagi Notaris E: Melanggar Pasal 16 UUJN tentang kehati-hatian. Notaris wajib menolak akta yang nyata-nyata melanggar UUPA. Bisa dilaporkan ke Majelis Pengawas Notaris dan digugat perdata.
3. Risiko bagi Kedutaan: Bangunan Kedutaan yang berdiri di atas alas hak yang batal demi hukum tidak akan bisa mendapat IMB, tidak bisa disertipikatkan, dan secara diplomatik akan menjadi isu sensitif.
III. PENDAPAT HUKUM FINAL
1. WNA boleh memiliki apartemen di Indonesia, tetapi hanya dalam bentuk Hak Pakai atas Sarusun, bukan Hak Milik Sarusun (Pasal 144 UU Cipta Kerja jo. Pasal 69 PP 18/2021). Ini untuk menjawab pertanyaan Anda yang pertama.
2. Untuk kasus spesifik Perwakilan Negara Asing, *TIDAK BOLEH menerima pelepasan HGB secara langsung*. Yang boleh adalah Hak Pakai, dan itupun setelah melalui prosedur Nota Diplomatik ke Kemlu RI sesuai Permenlu 6/2021.
3. Akta yang hendak dibuat di hadapan Notaris E harus diubah judulnya dari “Akta Pelepasan Hak HGB kepada Kedutaan”* menjadi *”Akta Pelepasan Hak HGB kepada Negara untuk selanjutnya dimohon Hak Pakai oleh Perwakilan Negara Asing”. Jika tidak, akta batal demi hukum.
IV. REKOMENDASI TAKTIS – STEP BY STEP
Tahap 1 – Due Diligence:
Cek keaslian SHGB PT B Estate di BPN Kota X, cek apakah tidak sengketa, cek NJOP.
Tahap 2 – Izin Diplomatik:
Kedutaan Negara A kirim Nota Diplomatik ke Direktorat Fasilitas Diplomatik Kemlu RI (lampirkan: maksud pembelian, alamat lengkap, luas, fotokopi SHGB).
Tahap 3 – Tunggu Lampu Hijau:
Baru setelah Kemlu menerbitkan Persetujuan Prinsip (berdasarkan Asas Resiprositas), Notaris E boleh membuat Akta Pelepasan ke Negara.
Tahap 4 – Permohonan Hak Pakai:
Dengan Surat Persetujuan Kemlu + Akta Pelepasan, Kedutaan mengajukan permohonan Hak Pakai ke Kanwil BPN Sumut.
Hak yang akan terbit: Sertipikat Hak Pakai Atas Nama Perwakilan Negara A – Berlaku selama digunakan untuk kepentingan diplomatik.(gnw)
